当前位置： 人民广场 > 人民广场由来 > 2020是中国房价的山顶
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谁也没想到，我们会以“学蛆爬、隔楼斗舞”的方式，开始pro年(很多人不承认)。
世界有三大泡沫，美国股市、中国房产，日本债券，前三大经济体国家，都经历了长时间的牛市，泡沫迟迟不破。
特朗普在年竞选美国总统时，发过一条推特：“如果有一天道琼斯指数单日狂跌超过点，那当时的总统就应该被装进加农炮里，以极快的速度被射向太阳，不能找任何借口！”
从点到点，需要4年，从点回到点，只要1个月。不知道把特朗普这样的胖子装在加农炮里，是不是有点浪费燃料。
任何成为经济过热的投资对象的东西，其价格都将崩溃，是这样，也是这样，历史饶过谁？美股先干为敬，日本债券、中国房产瑟瑟发抖，中国楼市会不会崩盘？
一、日本楼市崩盘始末
20世纪80年代后期，日本的土地市场热得发狂。从年年底到年年底的4年里，土地价格接连翻番，到年，日本土地总市值是美国土地总市值的5倍，日本面积只有美国的1/25！楼市不断上演着一夜暴富的神话，眼红的人们不断涌进市场，许多企业也无心做实业，纷纷干起了炒地炒楼的行当——全社会都为之疯狂。
年-年间，美帝贸易赤字不断扩大，年的国际收支出现了亿美元的赤字，而且估计到年可能会出现亿美元的赤字。
在当时看来，美国要求日本、联邦德国等主要国家货币升值，以减少贸易赤字的要求很合理。
于是在美国的强大压力之下，年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国签署了著名的《广场协议》，使美元对主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字(美元贬值，有利于美国出口)。
《广场协议》签署后，日元对美元的比价在3个月内就从日元降低到日元，再降低到年的日元和年的日元（日元快速升值）。
日本人看到了贸易平衡，却没想到，日元不断升值带来了一个副产品。预期日元升值，大量国际资本流入日本。举个例子，今天把1美元兑日元，如果下月1美能兑日元，到下个月把日元兑回美元，就变成了2美元，纯赚1美元。美国金融界大量涌入日本，赚取日元升值利润。
日元升值，日本贸易顺差减少，日本经济终于出现了问题，怎么办？为了刺激内需，日本大幅降低利率水平，给予房地产很多优惠政策。热钱大量涌入，房地产、股票价格蒸蒸日上。日元升值，出口受阻，实业不振，投资实业根本赚不到钱，于是大量的资金由实业转向股市和房地产行业。
国内低利率放水，加上国外热钱进入，导致日本房地产、股市等主要资产大幅上涨，资产泡沫化开始严重起来。
亚马逊雨林的花蝴蝶煽一煽翅膀，可能不会引起德州的一场龙卷风，但引起日本崩盘，是可以的。
股市、房市的上涨，让日本高层意识到金融系统性风险，日本央行上调日元利率至6%，大量热钱开始获利撤离日本，日本股市、房市开始直线下跌。整个80年代的超级繁荣破灭，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭背上沉重负债。倒闭、被收购的银行、房地产公司不计其数，大量建筑成为烂尾楼。
以东京为例，签完广场协议的年，东京平均房价暴涨%，在年楼市顶峰，均价万日元/平，市区高达万/平。按现在的汇率来算，相当于北京城六区或上海外环内均价83万，一平米。全盛时期，光是东京都23个区的地价，就能把整个美国买下来。
而到年，10几年过去了，东京平均房价94万/平（按现汇率约人民币5万），只有泡沫时期的1/3。
日本楼市崩盘，秉承事后诸葛“不要脸”的精神，至少有以下4个原因。
1、汇率升值过快：年与年相比，日元对美元的升值幅度达到86.1%，这对以出口为导向的日本经济来说，太致命了。日本净出口对经济实际增长的拉动从年的1%骤降至年的-1%，-年持续负向拖累经济，对日本实业是沉重的打击，做实业不赚钱，跑去炒房产、炒股票却能赚钱，没有实业支撑的经济体，就像没有肌肉的胖子，光有块头，没有力气。
2、金融自由化：在上世纪80年代，由于对外经济的发展，美日经济摩擦日益加剧，美国等国强烈要求日本开放其国内金融市场。日本金融当局在国内国外的合力推动下，逐步放开金融自由化。年12月日本政府实行新外汇法，设立“原则自由，例外限制”的资本自由流动方针，允许资本双向自由流动。即只有当日本的国际收支出现急速的大幅度变动时日本政府才会进行干预。从长远来看，金融自由化成就了东京，逐渐成为国际金融中心。但在当时的背景下，金融自由化无疑为外资进入日本创造了条件。
3、宽松的货币政策：年9月签署广场协议，到年2月，连线4次降低基准贷款利率，从5%下调到2.5%，跟汇率升值一样的节奏，坐电梯式的下调。信贷是刺激经济的有力手段，但过度宽松的货币环境，市场上钱太多了，日本表面上达到空前的繁荣。在纽约第五大道的名牌店里，挤满了去海淘的日本人。日本人当年消费了全球70%的奢侈品，甚至有法国等百货公司，对于持有日本护照的游客，实行限购。货币供应过量带来了虚假繁荣，过度消费透支的生产力。
上下班高峰，日本人挥舞着钞票抢出租车4、调整利率过快：从年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。虚假的繁荣迟早要破灭，日本政府显然等不急了，采取了激进的货币政策，主动刺破泡沫。
除了以上因素，还有文化等，但归根结底，是货币问题，就是钱太多了，不仅国内货币供应充足，汇率升值又吸引了大量的外资，共同吹大了楼市泡沫。而美联储、日本央行同步加息，钱一下子变紧了，没有货币的支撑，成为压垮楼市的最后一根稻草。
任何成为经济过热的投资对象的东西，其价格都将崩溃。
日本当年的景象，跟前几年的中国简直太像了。高增长、城镇化、房价飞涨、出口导向、人口拐点。那会的日本人，连想法都跟现在的中国人一样，他们觉得日本地少人多，特别是核心的东京、大阪这样的城市带，土地资源稀缺，有房子怎么也不会跌的。(这不正是现在中国人的主流看法？)
二、中国房价会不会暴跌
当年日本楼市崩盘了，中国会不会出生类似的暴跌风险。经济学家李迅雷说：美欧已在金融危机边缘，中国要防房价暴跌。从完全市场的角度看，确实要防止房价暴跌。但基于中国特殊的国情（政府调控、户籍、土地等），房价暴跌不太可能。
1、中国实施严格的资本管制，外资进出大陆管得死死的，中国的资本出入管制一直没有放开。房价都是中国人自己炒上去的，没有外国人参与，所以不会出现外资撤离引发房价崩盘的情况。
2、独立自主，稳健的货币政策。日本由于政治、军事被美国阉割，美国设在日本的“锦衣卫”--特搜部，让日本政界闻风丧胆。年1月16日，特搜部检察官直接冲进大藏省（相当于财政部+银监会）抓人，当场逮捕了金融证券检查室室长和金融管理课课长，罪名是这俩人接受了性贿赂，冲到别国政府部门抓人，这是什么操作。
日本签署广场协议，完全是在美国的压迫下签的。日本是以外贸导向的经济体，签署了广场协议之后，为了对冲贸易的冲击，日本央行采取宽松的货币政策刺激国内消费，结果下药过快过猛，货币泛滥，房子、股票等资产价格过高，为后来的危机埋下火种。我们现在面临跟当年日本一样的问题，美国从50年代就跟日本打myz，一直打到80年代签署广场协议。加入世贸之后，美国没少找中国麻烦，不是反倾销，就是加关税。由于中国政治、军事、经济更加独立，政府能够保持汇率、货币政策的稳定性。同时，政府也在推进一带一路，让更多国家参与到中国经济发展中来（为中国提供市场、能源、原材料等），减少个别国家波动带来的冲击。不管最终跟美国的myz打到什么程度，我们的灵活性、自主性比日本的情况好太多。
3、丰富的调控手段，比如限价、报备价等。控制房价上限和下限，中国房价严重失真，无法真实反映房价水平，也扭曲了市场供需关系，比如深圳的房子是需供，而内地大部分城市需供。由于这种房价控制的手段，暴跌可不是完全由市场说了算。
4、社会问题不允许房价暴跌。日本是以大和民族为主体的岛国，大和族占98%以上，日本崩盘以后，全民买债券，帮助国家度过难关。中国是多民族国家的陆上国家，民族众多，邻国众多，国情复杂，房价不仅仅是经济问题，也是社会问题。国家不会允许房价暴跌，暴跌会诱发年股市类似的社会问题（这也是股市现在一潭死水的原因之一）。
房价上涨是一个正反馈，房子在涨，开发商捂盘惜售，老百姓担心房子会涨，纷纷排队抢房，结果房子果然还在涨，这个上涨逻辑一直循环下去。同样，房价下跌也是自我强化的正反馈，房价一跌，开发商担心现金流，加大促销让利（比如恒大75折）,老百姓一看房子在跌，观望情绪浓厚，房子越卖不动，开发商更是使出18般武艺，销售人员无下限打骚扰电话。上涨跟下跌的转折点，在于货币政策转向，以及老百姓达到高房价的承受临界点。而这个临界点，在年已经出现，M2增速控制在8%的水平，老百姓买不起房已是不争的事实。在这样的临界点，我们要防止的，不是房价上涨，而是房价暴跌。
房价暴跌会产生“拉横幅、跳楼”等社会问题，年出租车司机聚集在政府门口拉横幅，抗议网约车，最后政府让步，出台政策约束网约车行为。年股市暴涨，破产跳楼的也不在少数，股市散户超过95%，暴涨暴跌会死人的（股市暴涨暴跌原因是政策失控）。楼市也是一样，比如现在以万成交的房子，几年内跌掉20%，但是银行贷款依然是按万计算的，也就是说现在80万的房子，却要按万计算的来还贷款，围住开发商拉横幅维权、破产跳楼等等，引发社会动荡、民粹主义抬头，都不是政府愿意看到的。
三、中国房价还能暴涨吗
既然不会暴跌，会不会暴涨呢?——中国楼市存在估值泡沫，无法再继续上涨。
1、房产调控不放松。3年确立了中国住宅市场化的政策后，迎来16年的大牛市。对于各级地方zf来说，经济有困难，那就多卖地盖房子。今年飞出黑天鹅，zf的刺激手段有限，选择了新基建，但并没有放松对房地产的调控。在最困难的时候，都没有动房地产，说明它真的到了价格的临界点，也表明中央坚持“房住不炒”的绝心。
2、生育率创新低，老龄化加剧。年末中国大陆全年出生人口万人，人口出生率为10.48‰，创年以来新低；总和生育率降至1.5，即一个育龄妇女平均生育1.5个孩子。从65岁老年人口占总人口比例超过7%的老龄化过渡到超14%的深度老龄化，法国用了年、英国46年、德国40年、日本25年。中国1年65岁老人超过7%后，近年来老龄化比例不断上升，年从年11.9%增至12.6%，正快速逼近14%这一水平，整个过渡进程可能要比日本更短。人口结构的变化，正在减少对房子的需求。
3、存量房空置率极高。年国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。中国房子不是不够住，空置率这么高，怎么盘活存量，发展长期租赁房市场才是政府考虑的。
4、负债率已经饱和，年轻人入不敷出。年一季度，居民部门杠杆率达到54.3%，较年底的53.2%，短短一季度又上升了1.1%。去杠杆去得不降反涨。一国居民杠杆率低于10%时，债务增加将有利于经济增长；杠杆率超过30%时，中期经济增长会受到影响，超过65%，会影响到金融稳定。家庭债务与可支配收入的比率（负债率）是.2%，支出大于收入。前几年政策一直强调去杠杆，企业杠杆是下去了，家居杠杆却上来了。年轻人的负债率更高，随便问问身边的年轻人，有几个会存钱的，哪一个不是花呗、借呗、信用卡？
5、经济衰退，断供抛压大。哪怕没有新冠病毒，全球经济下行也是必然趋势。加上疫情的影响，大衰退已是事实，这是可以比肩的大衰退，美联储(全球央行)一次性把利率降到0，加息缩表4年整，1个月就给你挥霍完了。疫情隔断的全球产业链，从美国最近的疫情数据看，不拖到7月，美国都不可能结束疫情。1~3月中国产业链断供，3~7月美欧断供，对出口企业的打击是致命的。进出口对中国GDP的贡献超过20%，连带产业上下游，实际影响更大。经济衰退，大幅降薪裁员，房子断供抛压加大。从微观来看，最近我看了一些二手房，迫于还贷压力，选择抛售的业主不在少数。
四、珍爱生命，远离炒房
在房价高企的情况下，我相信没有傻瓜会去炒房。房子涨不动了，甚至已经跑不赢通胀，跑不赢通胀就是在贬值。房子普遍暴涨是不可能的，房子普遍暴跌政府不允许，所以中国房价在最近几年，一直会是横盘、阴跌的状态。当然，具体到城市或区域时，经济良好、人口净流入的大城市（长三角、珠三角），还有上涨空间，供小于求；但数据占绝对多数的内陆城市，考虑到限价政策，横盘、阴跌是常态。
站在年的视角看，房子在未来20年会是流动性差、收益率超低的投资品，这个点的房价是真正的山顶。年房价熬住不跌，房企已是不易，刚需购房者，今年要谨防楼盘烂尾风险。
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