北京中科白癜风医院 https://wapyyk.39.net/hospital/409889_lab.html年什么事物是最容易出圈的？答案或许是IP。
一个故事是IP，一个网红是IP，一个产业是IP，一个城市一个板块甚至楼盘里一棵树都可以成为IP。
这个原本是“知识产权”（intellectualproperty）的缩写，现在但凡跟“有名”或者“自认为有名”这件事有点关系的，都会加上一个IP。
例如珠江新城是IP，会联想到高大上的写字楼和商圈；琶洲CBD是IP，会联想到电商互联网；科学城是IP，会联想到密集的制造业。
但如果一提到番禺广场，你会想到什么？
在番禺各个板块当中，依靠着产业规划，每个区域都有自己独特的“记忆点”。例如万博的商圈、长隆的旅游、莲花湾的汽车制造等。
唯独番禺广场，却是番禺长久以来的“小透明”。但如今，接连两宗的摇号地块，彻底把番禺广场板块带火了。
番禺目前最大的IP是万博，然后再是广州南商务区，没有IP加持的番禺广场，凭什么在今年火了？
番禺广场，番禺发展的起点
今年6月，沉寂已久的房企路劲凭着绝佳的运气，通过摇号拿下了番禺大道以西地块。这宗地块，总价不高，占地不大，位于“毫不起眼”的番禺广场板块，却吸引了19家房企争抢。
地块本身不重要，地块所在的地段才是关键。番禺广场，一定有它独特的魅力。
地铁3号线的最南端——番禺广场，是线路的终点站，也是许多新广人来广州的第一站。
翻开番禺的“族谱”，我们发现番禺广场这个地名，似乎是个“外来者”。实际上，番禺人可能更熟悉这个名字——市桥。
图源网络
番禺广场其实属于市桥街道，位于市桥东。
年12月，地铁3号线一期正式开通。番禺段的首发站便是番禺广场站。此时的番禺广场板块，才正式有了名字。
许多人对市桥的第一印象就是老旧，但番禺广场却是个例外。
番禺广场的蜕变，源自于年广州亚运会。
为了成功举办亚运会，广州开启了大量的基建工程，其中就包含亚运大道。于是，亚运大道的沿线新建了一批崭新住宅，而番禺广场又是沿着亚运大道延伸。所以番禺广场的整体城市界面，比市桥其他区域要新，房价也水涨船高。
地铁开通、道路宽敞、城市界面新是当时番禺广场的三大特点，因此许多番禺本地人纷纷在番禺广场购房。
抓住地铁开通，广州亚运会的建设热潮，番禺广场板块迅速成为了番禺人口的聚集地。
番禺广场，“老”而成熟
在广州，老区就意味着配套成熟。
番禺广场也不例外。
由于发展较早，番禺广场的配套非常成熟。对居住在番禺广场的业主来说，生活上的许多事情，“下个楼，过条街”就能搞定。
例如在交通上，番禺广场站拥有3号线、18号线、22号线三条地铁线，规划中的17号线也会在此设站，通过地铁，可以畅达广州各个核心区域。
除此之外，番禺广场本身也是一个超大型TOD复合型综合体，融合了中央公园、地下商业体、交通站场、超甲级写字楼等项目。
番禺广场效果图
在政务上，番禺广场板块汇聚了番禺区税务局、番禺区财政局、教育局、档案管理局等机关单位。
在商业上，除了在建中的85万㎡番禺广场地下商业体外，已经有大家熟悉的永旺梦乐城、基盛万科里、奥园广场等。
对于喜欢逛市场的人来说，板块内有番禺最大的批发市场——清河市场，另外还有东江市场、沙墟市场、东城市场。
教育上，番禺广场板块拥有省一级名校广东仲元中学和市桥东风中学、桥联中学（市一级）、桥兴中学、东兴小学等学校，教育资源丰富。
交通、商业、教育，番禺广场一样不差，但唯独少了产业。作为番禺众多板块中的“尖子生”，番禺广场唯一偏科的就是产业。
作为番禺最早发展起来的板块，番禺广场已无再多的土地引入产业群。而番禺把重点产业都放在了万博、国际创新城、莲花湾等板块。
在《广州番禺区产业规划(-年）》征求意见稿中，提到番禺广场的表述少之又少，乃至整个市桥板块，也只提到了“打造饮食购物办公于一体的新型城市及商业中心”。
产业规划上的缺失，确实让番禺广场没有太多故事可讲。以至于在很长一段时间里，番禺广场都扮演着“睡城”“小透明”的角色。
没有IP，就真的不能火吗？
没有IP又怎样，一样可以成为楼市热点
番禺广场变成“小透明”，还有另外一个原因。那就是板块近十年无新增供地。
要知道土拍是房地产市场的风向标，哪里有土拍，哪里就话题和热度。
尤其是涉及“地王”和摇号。
而番禺广场在今年火的主要推力，便是土拍摇号。
先是番禺大道以西地块，再是番禺客运站北侧地块。一个没有产业规划，多年来不愠不火的板块，突然吸引了数十家房企争抢，必然有原因。
当然，这两宗摇号地块所带来的产品也不负众望，在番禺广场板块独树一帜。
首先是路劲美的隽樾府，项目在永旺梦乐城开放城市展厅，将推建面约87-㎡三至四房，预计不久将入市。
项目规划建设4栋住宅，围合式布局，低密舒适。户型使用率超%，飘窗的宽拉到了新规允许的最宽约mm。
图源项目
而番禺客运站北侧地块，项目案名为“保利琅誉”，规划了5栋住宅和1所幼儿园，产品主推92-㎡三至四房户型，内部还带有游泳池。
产品同样主打高使用率，使用率同样达到%。
外立面效果图，以上效果图仅供参考，非交付标准
除此之外，板块新房项目还有龙湖金地天峯，也是目前板块内在售的新盘。
项目占地7.7万㎡，体量约45万㎡。根据规划，将建8栋住宅楼，其中1-5栋有35层高，两梯六户设计。6-8栋层高46层，三梯五户设计。
项目效果图
项目未来还将建设约8万方的天街、6万方的底商。其中，天街包括地下两层地上三层。据悉，这将是龙湖在广州布局的首座TOD商业综合体！
在此之前，购房者如果想在番禺广场买房，就只能买二手。若想要买新房，也只能选择万博，或沿着亚运大道去寻找。
板块内较新的项目有金融街融穗澜湾，首次开盘距今已有8年。而其他二手房，比如东晟明珠花园、东逸华庭等，楼龄绝大多数超10年，整体显老旧。
另外，番禺广场承接着中心城区人口外溢，聚集大量的常住人口，本身就有大量改善置业需求。
在一手房稀缺的情况下，无论是路劲美的隽樾府，还是保利朗誉，凭借优秀的户型设计，在板块内可以说是独树一帜的存在。
当然除了地块本身的素质过硬，房企最看重的还是地块周边的配套情况。
归结起来就是四个字，居住属性。
对于发展已久，同时也是番禺的老城区，配套自然是成熟的。
许多新开发的区域，配套全靠规划，不仅要蹭周边的，还有漫长的等待时间。而番禺广场板块，所见即所得。
这种强居住属性，自然成为了番禺广场楼市的一大支撑，我们以尚东尚筑、金海湾花园为例，看一下番禺广场板块的房价变化。
年，尚东尚筑和金海湾花园的均价在1.2万-1.3万元/㎡左右。年，两项目的二手成交均价在3.6-3.8万元/㎡之间，十年间，房价增长了近3倍。
从房价走势来看，两项目的房价在这10年当中，总体保持上涨，房价较稳定，没有太大的波动。
纯居住板块，形成了集聚效应，房价支撑的关键就在于交通以及配套，然后再是学校。
无论房企还是购房者，都更倾向于确定性强的，预期好的。
显然，没有故事，没有IP的番禺广场，正是抓住了这一点。与其是花时间等配套，不如买下即享受。
简单来说就是，番禺广场实在，现在购房者也更爱“老实人”。
万博有CBD的繁华，番禺广场有番禺广场的舒适，不是所有的区域都要像珠江新城那样，聚集大量的商业，大量的高端的写字楼，才叫“发展得好”。
盲目堆积过多空置的高楼大厦或产业园，不仅浪费土地资源，而且还可能造就一座“鬼城”。
况且区域的发展，首先要遵循城市的定位和历史发展路径。身为区府的番禺广场，本身就有过硬的配套水平，宏大的产业落地，对于小小的番禺广场，自然是承载不了。
区域的建设和规划，本身就需要这种“差异化”发展，满足整体的全面性。
如果说万博是番禺的门面，那么番禺广场就是番禺的里子。这里发展最早，承载了番禺的发展历史和文化。不必繁华，但也极具魅力。
居住属性拉满，生活便利的番禺广场，就算没有IP，但也会有许多人喜欢这里，也挺好。
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