日本的房地产泡沫是怎样被吹起来的投资房产

日本的地产泡沫，一向被认为是人类有史以来最大的。昨天我写了日本泡沫破灭的时间以及资产负债表修复的过程，今天我们来聊一聊日本的房地产泡沫的整个形成过程，对我们有什么借鉴意义？

首先就是广场协议。这个协议大家都有一些了解，简单说就是汇率大幅升值。这个我以前的文章写过，如果汇率升值过快，会对沿海的制造业造成巨大的打击。成本上升过高，钱换回来没有利润。

低端制造业可能会迅速的垮掉，或者赶紧找到别的国家进行转移。

另外一方面更重要，日元逐步的国际化，如果你投资日本的房地产，那么你相当于享受了双重收益，一方面是房价上涨，一方面是日元更值钱。这是短期收益，相当于跳涨和暴涨。对人的心理冲击非常大。

这个就比较厉害了，你一边儿吃着房子上涨的红利，一边吃着日元上涨的红利，大家可能都坐不住了，原来老老实实干活的人也坐不住了，都去买房子了。

然后就是日本的降息。由于汇率的快速升值，低端制造业变得无利可图，过于强势的汇率不仅影响出口，也影响日本的经济增长，怎么办呢？

如果日元少，那日元就会贵，怎么样让他变便宜了，降息，让日元多一些，不就便宜了，这个算盘打的挺好。实际情况好像不太随人愿。

降息确实刺激了经济，日本经济在80年代中期又开始快速上涨。但是甘蔗没有两头甜，货币泛滥，经济复苏也造成了巨大的投机现象。钱便宜，你就多借一点儿，然后投到资产里

日本在已经经历了房价的高速增长以后，80年代房价又涨了一倍。

当时东京核心区的房价有多少呢？大概是同地段纽约的八倍左右，这实在是很吓人了，所以日本人才有那个底气，说把他们的房子卖了，就可以买下整个美国

当时日本房价的涨幅，从二战以后大约是倍，这个速度是远远超过第二名的，像我们现在一线城市这二十多年涨了多少呢？也就是30倍左右。

当然，利率，汇率，加息，降息，这些都是短期政策。真正重要的肯定是长期的某些因素。比如长期的供求关系，如果这个地方特别缺，大家都想来，而又没有别的地方分担压力

所以根本原因在于对未来的期望和经济增长。当时的中国还没有崛起，亚洲没有任何一个地方可以跟日本相提并论，什么四小龙，四小虎，体量太小

当时的中国面临很多政策的不确定性，不知道后面会怎么样。这点我记得特别清楚，我小的时候。并不是像大家现在这个样子，回头看我们一切都伟大，光荣，正确。

有一个外国叫章家墩儿的，天天说中国要崩溃，弄大家慌的一批。谁能确定的说，20年以后，30年以后，中国会经济腾飞呢？

不光在亚洲称王称霸，日本在国际市场的竞争力也很吓人，那个时候的电子产品都是日本的，有个日本人产的东西好像非常有面子似的。真是恍如隔世

我们不否认日本取得的成绩，日本的高科技技术，但是我们确实也取得了巨大的进步，我们讨论客观问题，就客观的看待。当时的情况，日本似乎连美国也一起吊打。

大家可以想象这样一个画面。在整个亚洲二三十亿人的大市场当中。只有日本这样一个突出的点。只有东京这样一个傲视群雄的城市。

整个亚洲的资源经济都集中在了这个中心上。看起来他的经济增长是无限量的。自然房价的预期也会非常的高。还是那句话，房价的长期是经济增长问题，是财富问题。

供地面积就那么大一点儿，整个亚洲有钱人都盯着你这块地方，那房价被推的上涨，自然也就不足为奇了。

当然后面我们也知道，日本的实际状况没有这么好，经济陷入长期的停滞。我经常说这是日本人自己的问题。新一轮的技术革命没有抓住。起码没有想象中的那么好。

好不容易缓过劲儿来，又赶上了中国崛起。这一下日本人倒了大霉。曾经不可一世的日本陷入长期的低迷。当然我以前的文章也写过，没有那么低迷，它的主要跨国公司已经出海。而且他转入了幕后，很多关键的环节是他生产。只是他没有以前那么好了。

现在你放眼整个亚洲，中国的体量已经远远超过了日本，中国的几个核心城市，竞争力也很强。包括韩国，包括印度的个别城市。现在的亚洲有选择，财富更加分散。不是只盯着东京。

现在我们的媒体动不动说日本人三代就做一碗拉面，三代就做一个铁皮盒子，三代就做一个钉子，把这个吹的神乎其神。其实就是内卷。

因为没有新的经济增长点，你只能选择精益求精，如果他有足够大的互联网企业，能够抓住这一波互联网的红利，何必天天锤钉子呢？日本人都傻吗？

所以要我说，最根本的原因还是长期的原因，财富的分布，谁掌握了技术，制度，长期的经济增长，谁才掌握了未来。在我看来，这才是日本房价吹起来的原因。

后面我们再说一说他的房价是怎么破灭的。

推荐下面链接这本书，城里的房子，帮助你澄清市面上流行的关于房地产的一些谬误，帮你看清楚房价与投资最底层的逻辑。