风口财经记者张亭旺
新年先拜年！感谢读者朋友又一年的陪伴，祝大家龙年大吉、万事顺遂。
过去一年，本栏创作了近篇文章，跟踪、分析了所有影响楼市走向的“拐点”，从年初“小阳春”到全年成交跌回11亿㎡、从存量房贷利率下调到“认房不认贷”，从中央“定调”房地产到一线城市放松限购……希望能给
今年春节，被问及最多的就是文章标题中的三个问题。我一直在想，新年的第一篇文章要谈些什么，正好，我们就借此开始今年的话题。
当然在这里我还是要强调一下，这里所说的可以买的情形仅限于刚需、改善自住及资产保值。至于说还想在楼市里赚大钱的人，请忽略此文。
问题一：能不能买房？
在我看来，这其实是个伪命题。
对于普通人来说，如果有买房需求，也能负担得起，那么，无论今后房价是涨是跌，该买就得买。
注意，这里我提到了两个方面：一是买房需求，二是经济能力。
买房需求是多样化的，包括刚性和改善需求。对于许多年轻人来说，拥有一套自己的住房是他们的基本需求；而对于随着年龄增长和生活水平提高的人来说，改善型的住房需求则是更为迫切。
另一方面，购房是一笔较大的支出，需要考虑到房屋价格、首付、贷款额度、月供等因素。除了经济能力外，还需要考虑个人的职业发展前景、婚姻状况、家庭状况等因素。
因此，建议在购房前充分了解自己的经济状况和购房需求，选择适合自己的房屋类型和购房方式。
图片来源：新华社
说完了主观情况，再分析下客观环境。
我知道，在这些问“能不能买房”的人群中，许多人担心自己因房价买高了“吃亏”。确实，在当前房地产市场中，整体房价下跌是一个不得不考虑的因素。
然而，我们应该认识到，房价的涨跌是正常的市场现象，房价不会一直跌下去！
随着调控力度不断加大，楼市筑底企稳信号越来越多。
2月5日，今年首次降准落地。据央行公告，今次降准将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），大约释放1万亿的长期资金。
值得注意的是，央行自年1月以来一共降准5次，但有次都是0.25个百分点，只有今次为0.5个百分点。这其实是货币政策的一次重要变化，目的之一就是稳楼市。
过去一年，中央和地方出台了一系列措施减轻购房支出成本。包括优化限购限售政策、下调最低首付比例、发放购房补贴、强化公积金政策支持、购房契税补贴、二手房“带押过户”……
进入年，金融监管总局已作出明确指示，“继续做好个人住房贷款金融服务”，包括，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。
而随着一线城市加入松绑，全国多数城市全面松绑已几成定局，且在全面放开的基础之上，中央仍在积极尝试创新性的政策工具以推动市场复苏，提振楼市的决心不言而喻。
此外，楼市的走向离不开经济的支撑。一些国际组织上调了对我国经济增长的预测，国际货币基金组织上调了0.个百分点，经合组织上调了0.1个百分点，这表明国际社会看好中国年经济发展前景。
……
最后说项数据吧，根据58同城、安居客发布《春节置业意向调查》，数据显示，在全国核心城市有购房意向的人群中，超七成受访者希望在2年内买房，超八成选择在春节期间看房及买房；在利好政策频出的背景下，近半数意向购房者对楼市信心增强。
问题二：在哪儿买房？
长期以来，人口都是决定住房需求规模及增长空间最核心的指标。
具体来讲，人口规模和人口质量决定了城市经济发展潜力以及住房需求的空间，也直接影响着城市房地产开发投资的价值。
人口规模大且人口持续增加，意味着城市具备更大的房地产市场规模和潜在消费需求，从而抗跌性更强。
人口质量包括人口的教育水平、收入水平、消费习惯等，它也是衡量城市生活品质和发展潜力的重要指标。人口质量高，意味着居民购买力强劲，对住房的购买能力高，且对住房品质的要求也更高。
近年来，随着经济的不断发展，人口不断向城市聚集，对住房的需求也越来越大。
2月5日，旅客从北京北站乘车出行。图片来源：新华社
另一种观点认为，相对于人口，城市经济地位更加重要。
一定程度上，这样理解是对的，但往深处延伸，城市经济地位与它所拥有的资源、产业、企业等都有密切的关系，而这些因素同样是影响人口吸引力的关键因素。
首先，城市所拥有的资源越丰富，其在经济中的地位就越重要。这包括自然资源、人才资源、科技资源等。
例如，一些城市因为拥有丰富的矿产资源而成为重要的工业基地，而另一些城市则因为拥有大量的高素质人才而成为科技创新的中心。这些资源为城市的经济增长提供了动力，同时也吸引了大量的人口流入。
其次，城市的产业布局和产业结构也会影响其经济地位和人口吸引力。
一个城市如果拥有完备的产业链和活跃的商业环境，那么它的经济活力就会更高，从而吸引更多的投资和企业进驻。随着产业的集聚和发展，城市的经济实力不断增强，这也为其成为人口流入地提供了有力的支撑。
2月5日，求职者在湖北省宣恩县珠山镇人民广场参加招聘会。图片来源：新华社
此外，城市中的企业也是影响经济地位和人口吸引力的因素之一。
大型企业、跨国公司等在城市中设立总部或分支机构，不仅会带动当地的经济发展，还会吸引大量的就业人口流入。同时，这些企业也为城市的科技创新、人才培养等方面提供了支持。
当前，全国人口大盘见顶，城市人口分化加剧。当前已有的信号表明，“大国大城”的时代来了。
这就是超大特大城市！根据国务院对城市规模的划分，城区人口万以上为特大城市，0万以上为超大城市。
目前，我国城区人口突破千万的城市有10个（不含港澳台地区），分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、东莞、武汉和杭州。特大城市共1座，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。
问题三：买什么房？
在我看来，真正影响买房的只有两点：价格和位置。
位置，对应的是需求，可以满足工作、家庭、学区等方面的需要；价格，对应的是经济能力，决定了能买洋房、别墅还是高层，以及能买多大面积等。
由于购房者的条件千差万别，不太容易总结，因此我们从房子的角度出发，看看什么样的房子更受欢迎。
这里以青岛为例。3年，青岛有近18万家庭完成置业大计，根据青岛贝壳发布的置业画像，3年购房者喜好发生三大变化。
一是，在“买多大房”这件事儿上，买大房的购房者日益增多。
新房方面，㎡-㎡依然是购买主流，但㎡以下小面积、㎡-㎡大面积成交占比上涨。二手房方面，主力成交面积依然是80㎡-㎡，但㎡以上大面积占比均呈现上涨趋势。
图片来源：贝壳青岛站
从数据可以看出，无论是买新房还是买二手房，大面积改善逐渐成为一种趋势，低价买大房是多数购房者的选择。也就是说，改善性需求越来越大。
二是，置换群体超过置业群体，改善成为主流。
数据显示，到3年底贝壳上挂牌的二手房源已经达到11.8万套，比年增加万余套。与之相对应的是购房客户中购买二手房业主占比的增长，根据贝壳研究院数据，3年通过贝壳购买二手房的客户中有5.7%的人同时又是业主，相较年增长11.7%，购买新房的客户中业主占比也达到27%。
这与当前楼市的基本面相契合。
年末，我国常住人口城镇化率为65.22%，城镇化率增速较之过去趋缓，城镇新增常住人口数量的增长速度也将有所下降。此外，我国家庭住房套户比已接近1.1，住房供给整体达到平衡。
这意味，相对应改善性需求比刚性需求有更大提升空间，人们对“住上更大面积房子”的改善性需求还将有所增加。
可以预计，在很多城市，改善性需求在新增城镇住房总需求中的占比将逐步超过半数，以小换大，以旧换新将成为相对主力的需求。
三是，现房比新房卖得更好。这主要与“安全”有关。
3年，青岛售出的近18万套房子中37%是二手房，如果除去新房集中网签带来的成交增长，二手房的占比会更高。在近5年的时间内，二手房的成交占比增长了10%。
图片来源：贝壳青岛站
另外，住建部数据也显示，3年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新建商品住宅交易量。
这些都说明，商品房交易结构已经发生了变化，二手房交易正替代部分新房交易。
以上内容仅供参考，还是那句话，因人而异，适合自己就好。
（本栏文章仅代表作者个人观点）
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