国人爱炒房，爱比较，所以最近有个说法流传得特别火：“卖掉北上广深所有的房子，就可以买下整个美国楼市！”
这个说法的来源是SOHO中国董事长潘石屹在某峰会的发言：“中国房地产的总市值，已经达到了65万亿美元，这个数值意味着什么呢？意味着已经超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总数！”
好事者再查查数据，根据全球 的房产数据平台Zillow公布的数据：截止年末，美国的房屋总市值达到31.8万亿美元。假如北上广深的房产价值占了全国房产价值的一半，大概32.5万亿美元，神论就此出炉：“卖掉北上广深所有的房子，就可以买下整个美国楼市！”
链家网董事长左晖当即直言这个计算方法是错误的，中国根本没有这么大的泡沫。中国房地产没有65万亿美元，而是29万亿元！和美国差不了太多。
那么我们自己也可以估算一下：以上海为例，年11月上海住宅挂牌均价为元/㎡。
到年末上海住宅总面积为6.55亿㎡，简单估算上海房产总值为34.44万亿元，约合4.91万亿美元。
用同样的方式计算其它北京、广州、深圳的房产总值，总值顶多在15万亿美元左右，不到美国房产价值的一半。
数据告诉我们，中国现在的房产总值远没有传闻中那么高。
那么为什么大家对这则明显有问题消息反应这么大？这则消息究竟触及了大家的哪根神经？
也许，是因为这句“买下美国”口号让我们想起了日本上世纪经济崩盘前很有名的另一句口号：“一个东京就能买下整个美国”。
让我们从头开始说起这个口号的故事。
战后的复兴
二战结束，日本百废待兴，不仅面临着被美军数以万吨的炸弹和两颗原子弹几乎打成废墟的城市，还面临着因为战后婴儿潮而急剧扩大的物资短缺。
但成也萧何，败也萧何，还是战争给日本续了一大口命。在 和越南战争，日本由于一直是美军驻扎在亚洲的前哨站，因此获得了一个极为优越的发展期。
在 期间，美军每年给日本的各类订单就高达几十亿美元！而同期日本的GDP也不过亿美元左右。
靠着婴儿潮提供的廉价劳动力和因为战争涌来的美军大笔订单，日本获得了 笔资本积累。让日本在上世纪60年代后期实现了经济的腾飞，超越西德成为世界第三大经济体。
再加上战后科技兴国的战略，日本抓住了二战后的科技新浪潮，在科技的强力支撑下，日本的汽车、电子产品席卷全球。
历史的转折
二战后，美元由于有黄金储备的背书，迅速输出到了全世界，支撑了欧洲和日韩复兴。此时，美元在国际上可以说是真正的硬通货。但这个被冠名为“布雷顿森林体系”的美元体系并不是全无缺点。虽然美元作为国际货币保持了强势的信用，但这种强势的代价是美国制造业的竞争力逐年下降。
简单打个比方，假如那个年代，你拥有了大量美元，你怎么会舍得用它去买美国货， 的使用方式当然是用强势的美元换其他国家的货币，然后买其他国家廉价的产品。因此，美国对其他国家的贸易逆差越来越大。
因此为了挽救美国的制造业，平衡国际收支，年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。
因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。
平心而论，”广场协议“对当时的日本而言，好处是颇多的。例如，当时石油价格暴涨，而石油是用美元结算的。日本虽然是工业大国，但作为岛国又很缺乏石油。日元升值之后，日本就可以用同样多的日元买到更多的石油。
当然，对经济的影响也是有的，日本政府当时也做了极为详尽的推演， 得出结论:只要日元升值控制在10%-20%的范围内，日本企业的损失是可以承受的。
可惜后面事情的发展超出了所有人的想象。由于日本上下都相信有望替代美国的经济地位，因此下了狠心想保住汇率的稳定，在这种美元贬值，日元升值的预期下，大量美元涌入日本进行投资。
在日本，大家陡然发现，自己手上的钱根本花不完，而且越来越金贵，面对飞涨的资产和房产价格，与其花重金搞科研，搞生产，搞制造业赚钱还不如去炒楼！
而年日本的出口也遭受了重创，出口总额从上一年的41.96万亿日元下滑到35.29万亿日元，降幅高达16%，年，日本出口总额为33.31万亿日元，比广场协定之前的年下滑了20%。
由于出口低迷，即便像三菱、松下这些巨头也不得不进军房地产业，大兴土木来获得巨额利润。
年日本发生了短暂的衰退，日本政府认为是日元升值引起的流动性的紧缩，于是降低了贷款门槛，再狠狠放了一次水。巨量流动性非但没有惠及制造业，反而加上杠杆冲进楼市，楼市更加疯狂。
从年开始，日本全国总平均地价从11万开始不断上涨，年到达 峰的59万，整整翻了5.36倍。
年底，根据调查统计发现，日本的土地总价已经达到了惊人的兆日元，按当时的汇率计算，美国的地价总额为兆日元，一个日本可以买下4个美国，东京的总地价也达到了兆日元，那句经典的“一个东京就能买下整个美国”就此出炉。
失去的10年
因为楼市持续上涨，面对着巨额用高价房作为抵押的银行的贷款，为了给市场降降温，在年5月至年8月，日本政府经过5次加息，将贷款利率从2.5%上调到6%。
可是，这样大的调整已经超过了市场能承受的极限。
年，股市在开盘首日就跌了日元，投资人开始抛售股票，但是抛售的人越多，价格跌得也就越快。
没过多久，房市也陷入了 的低迷。由于经济环境变差，大量公司业务萎缩不得不裁员，那些还在还房贷的员工失去了收入来源不得不低价处理掉手上的房产，房价进一步降低，房地产相关行业进一步裁员，最终形成了恶性循环。
自此，日本进入了“失去的10年”，直到如今，日本还在努力吞下当年的苦果。
以史为鉴
为什么我们这么在乎北上广深和美国的房价问题？实在是有教训在前，我们永远在居安思危，不希望中国经济在一轮暴涨后陷入像日本一样的泥潭。
所以我们在听到“卖掉北上广深的房子，就可以买下整个美国楼市”这样的消息时，绝不会像当年的日本国民一样沾沾自喜，反而会不断追问数据是真是假，追问中国房价是不是真的过高了？未来我们会经历同样的事吗？
而正是这种追问的态度使我坚信中国绝不会像日本一样陷入危机，因为我们还在警惕，还在远离狂热。
中国现在也还远远没有日本房地产最火热时的那种氛围。如果比较相对的资产价格，日本当年仅东京一个城市就足以买下美国所有的房产，而如今即便北上广深这四个中国规模 的城市的房产加在一起，也还不到美国房产价值的一半。即便因为中国这些年的发展，房产价格存在一定水分，也远没到陷入危机的地步。
也就是说中国的房价想达到当年日本的水平，可能还得翻个两翻！
而将中国和日本区别开来的更关键因素是两国政府处理资产泡沫的不同态度。
80年代的日本，资产泡沫达到过前所未有的规模，而政策制定者出于种种原因，一直不愿戳破这些泡沫。在泡沫破灭之后，日本政府又没能实施旨在移除僵尸企业、清理银行系统以及寻求经济再平衡的改革。
如果日本政府没有犯下这些错误，日本或许有机会避开长达数十年的经济停滞。
对比同样签订了《广场协议》的德国，德国在当时放弃了对汇率的干预，重点
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