布局上海板块稀缺项目五牛控股斩获

深耕进取不负所托

BULLSCAPITAL

近日，五牛控股发起收购上海浦东物流园区项目，这是继落子全国第一港宁波港国家级开发区仓储项目后，五牛控股在物流地产领域的又一力作。该项目位于浦东南汇工业园，南邻杭州湾、东临东海，是当之无愧的上海“南大门”。浦东物流园项目，即坐落在上海浦东规划区域内，目前，园区托管于国家级工业园区—金桥管委会。

据悉，浦东物流园项目是一个非常稀缺的物流资产，坐落在上海浦东规划板块内，政策支持效应明显。同时，该项目位置非常优越，南靠东海大桥，连接的正是全球最大的智能集装箱码头——洋山深水港。川流不息的集装箱车辆，与洋山码头整装待运的船队，构成了一幅“港行天下”的美好画面。项目东临中国的三大门户枢纽之一——浦东机场（仅约17公里左右），周边路网交通设施便利，具有非常明显的海陆空综合交通优势。

瞄准产业前景浦东物流园项目优势凸显

浦东物流园项目除了其本身的区位优势以外，该项目是一个高标准的高标库，项目的设计规划暨建设方都是国际知名企业嘉里集团。整体设计标准、硬件、软件等设施均是国内一流水平。

在我国进入消费时代的背景下，零售消费品及高端制造业的旺盛需求使高端物流设施的缺口变得十分巨大。所谓的高标仓储设施，是有一定标准要求的仓储设施，如设施主体架构要求大于9米净高、12*28米柱距，满足5层以上立体货架布置；具有消防喷淋设施等安全措施等。而目前大多数仓储设施是传统的旧仓库，建筑标准和安保管理都无法满足现代仓储的需求。

目前，浦东物流园项目由嘉里大通来承租运营，在基金的投资期限内，现金流是非常稳定的，预计资产回报率远超一线城市其他物业的资产回报率。同时，由于该项目位于上海规划板块内，政策优势明显。今年年初，上海发布了年城市规划，将对非规划板块工业用地进行压缩，非规划板块内的一些仓储物流设施在未来有可能面临拆迁，或土地用途改变等问题。这就使得剩下的仓储用地，尤其是那些处于板块有规划的工业板块园区的物流资产变得更为稀缺。

五牛加速物流地产领域的投资运作

目前，一线城市的物流地产是非常稀缺的。戴德梁行表示，预计至年中国物流地产供给缺口超过1万亿平方米，长期的供需不平衡，使得物流用地的空置率迅速下降，租金直线上涨。

这是因为，缘于电商、物流等行业的爆发式增长，推动了物流地产行业的快速发展。数据显示，年，我国网购市场规模达到7.2万亿元，同比增长28%，预计年将有25%左右的增长。年上半年，全国快递业务量完成.8亿件，同比增长27.5%；快递业务收入完成亿元，同比增长25.8%。各行各业旺盛的需求推动了一线城市高标仓库租金的持续上涨，目前年度涨幅在3-6%左右。除了一线城市自身供应量有限、空置率低以外，一线城市的外延区域，即辐射都市圈仓储市场也趋于饱和。以上海为例，年底，周边城市除嘉兴可租面积仍较充裕外，昆山、太仓等地的可租面积均已告罄。

从供给的角度来说，截至年底，我国人均仓储面积仅为0.4平方米，约为日本人均仓储面积的十分之一。至年，中国人均物流面积仅为美国的8%左右，并且中高标准物流设施人均面积不到0.平方米，我国主要物流的供应商的市场份额不足3%，市场集中度很低。

另外，目前我国高端物流设施有超过60%集中在一线城市，拿地难的问题已经非常突出了。原因主要是政府推行集约用地，逐年下调城市工业用地指标。如年9月1日实施的《节约集约利用土地规定》中指出，对特大城市新增建设用地严格限制，并将逐渐减少。另一方面，物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，因此政府为了把土地换成更多的财政收入，在项目审批的时候不大可能单独批准大片土地用于建设物流设施。

“受限于物流用地供应的逐年下降，未来一段时间高标仓库新增供应将大幅下降。”一位研究机构工业用地研究主管表示。

正是基于对中国物流地产行业发展现状的深入思考，五牛控股经过一段时间的努力和储备，把准行业发展脉搏，顺利切入中国物流地产行业的发展之中。日前，五牛控股已经实现了在宁波舟山港、浦东物流园等稀缺物流地产项目上的布局。

未来，五牛将牢牢把握住历史机遇，一方面，通过不断探索和完善新的运营模式，由点到面，不断拓展在物流地产领域内的布局；另一方面，五牛也将积极探索与国际顶级交易对手联合开发项目的可能。

作为产业地产的求索者和深耕者，五牛控股将通过高格局的定位和前瞻性布局，进一步丰富公司的业务领域和项目内涵，为现有产业格局提供全新动力和支持，同时为实现多元化发展打下坚实基础，深耕进取，不负所托。