一、概况
上篇将军通过手中数据，针对“万预算，人民广场上班买哪里最划算”这个问题，提出1号线“彭浦新村站”和“共康路站”的老破小，可能会是比较合适的选择。原因主要有二，一是地铁通勤时间半小时，二是5万甚至5万以下的低单价。
于是，将军进行了实地踩盘，以辨别该地区是否属于价值洼地。
先提供行政区划图
新静安彭浦新村，宝山张庙泗塘，这片两区交界处曾为大规模的上海工人新村和动迁安置基地，开发起步较早，市井配套成熟，彭浦夜市和“第一炸”名扬上海滩。片区内房屋多为老破小公房，符合万买两房的预算。
二、交通
该区域主要依赖的交通方式为公交与地铁1号线。
1号线：彭浦新村站，共康路站。到达人民广场在半小时左右；到达区域中心大宁，15分钟以内。
公交繁多，主要线路：46路（大宁，人民广场），路（虹口足球场），路（曹家渡），95路、路（火车站），路（南京西路）
1号线流量
站点：彭浦新村
时间：早高峰8点
每分钟进站人数：超过60人
结论，挤不上！
站点：共康路站
时间：早高峰8点
每分钟进站人数：40人左右
结论：体感尚可，勉强接受
三、商业配套
1.彭浦新村站：主要依赖沿街商铺和华联吉买盛，曾经盛极一时的夜市已经整顿，目前无商业综合体。场中路共和新路正在打造佳程广场，但似乎招商出了问题，整体在出售。
佳程广场
2.共康路站：宝山人民的南大门——万达广场。万达对面是绿地新都会广场。地铁站旁边也在盖新的社区商业综合体，看店头的招商情况，引进品牌相对中端，值得期待。
可见从商业来看，共康路周边的综合体体量要远大于彭浦新村站。
四．医疗：
彭医院主要有两所，都集中在新静安
医院（保德路分院）：医院
医院：医院（服务态度给好评）
这一片区虽然位于外环内，且人口密度很高，但医疗资源还是比较普通的，没有综合性三甲。医院医院，只能地铁前往。
五．教育：
这一区域内没有公办1梯队，2梯队，因此学区的概念是比较淡化的。
唯一小有名气的是彭浦新村第一小学，该学区覆盖范围可见下图
六.社区环境
老破小聚集的社区道路的宽敞度和整洁度肯定是不如次新社区的。
而彭浦这边的很多马路，可能由于用自行车的人非常多的原因，在不宽敞的基础上又增设两排自行车道，于是就显得更为拥挤。
共康路周边社区的道路
无论彭浦新村还是共康，沿街都比较热闹，尤其到了晚上，溜狗散步吃夜宵，市井味浓厚。
七．预算内小区简评
彭浦新村站：
1．平顺小区/康平小区
80年代的小区，离地铁站1公里以内。小区大修过，已经独立厨卫，环境也比较整洁。户型大多为正气全南。两房报价在5万左右。
2．彭五小区/彭顺小区
60，70年代的小区，离地铁1公里以内，彭浦新村第一小学学区。彭浦新村第一批独用厨卫的小区，因此之后没有大规模整修，房屋质量与小区环境尚可，可能有改建希望。房型很正气，多为双南或南北通。两房报价在5.2万左右。
3.阳曲路弄/弄
阳曲路这片90年代的小区居多，离地铁站2公里左右，步行无法直达，需要利用公共交通。目前静安正在对老破小小区进行修缮，路面干净，停车整齐，楼道美观。两房报价在4.8万。
另外，规划19号线安汾路站,很可能坐落在江杨南路/安汾路路口。具体位置要等待三次环评结果落地。
共康路站
共康五村
离地铁和万达1公里以内，90年代小区。宝山可没有新静安的福气，楼道和小区都没有整修，维持老破小原生态。两房报价从5万左右。
同样90年代，彭浦整修一新的楼道
宝山的楼道
2．民主花园/共和小区
地铁旁边，米的距离。90年代小区，环境和房子都保养得不错。后门的马路对面即是万达。靠共和新路的两排比较吵。不沿街的两房报价5万左右。
七.规划
近期：第二条南北通道正在修建，佳程广场等待开业，老破小区原拆原建。
中期1：彭浦镇在新静安“十三五”规划内，提到将建立“彭浦-灵石”区域中心。
中期2：原闸北的规划重点“市北高新”在十三五内也将进一步加强，该区域空地较多，有想象空间。
中期3:19号线安汾路站，一旦第三次环评确定位置，利好临汾街道倚靠宝山高镜镇的小区
远期：共和新路以西的小区贴着大场机场，该址已规划为重大公共活动储备用地。可能造什么大家都知道。
八.总结:
上海传统观念里的“下只角”彭浦新村，挂上静安的大名后，其实质也发生了巨大变化。小区里的脏乱差改善了，危楼也重建了。市北高新5分钟，大宁10分钟，人民广场半小时，优良的区位优势伴随着新静安“一轴三带”规划的落地会愈加凸显。虽然经过一轮补涨，但均价仍稍落后于其他同区位板块，尤其是临汾路阳曲路周边小区，因此本将军认为补涨还没到位，随着地铁和其他规划落地，升值空间可以期待。
新静安的规划辐射到宝山就相对减弱，且宝山区的规划重点也并不在共康。而目前彭浦与共康两处价格相当，从这一点出发，将军更倾向于区位较近，小区翻新，周边预期也更多的彭浦新村。
如有对将军观点抱有疑问的朋友们，欢迎留言。
预告：
下一篇：提问总结
下一期：万预算，人民广场的上班族们买哪里
引用图片来自
百度百科，上海发展改革微博，静安区政府门户网站
引用价格数据来自
兔博士
赞赏
长按北京白癜风专科医院咨询北京中科医院是假的吗
转载请注明：http://www.braliyuereneilu.com/rgzb/321.html
当前位置： 人民广场 > 人民广场周边 > 400万预算，人民广场上班族买这里
