当下了解上海新房最直接且最有效的方法无非两种。其一当然是实地跑盘，肉身感受真实的市场。还有个简单的办法，就是听跑盘侠讲跑盘故事，尤其是案场最新的动态和谍照。因为案场的客流量直接决定最终楼盘的成交，能折射出最真实的市场冷暖。如今的上海新房，每个月入市的项目在35个左右。（广义上包括了开放展厅、取证、验资、认筹和开盘摇号等等，而狭义上就十分简单，就是指开盘。）在5月底的时候，我们就预估6月的开盘量在20-25个之间，而我们的跑盘量覆盖了差不多8成以上的楼盘，跑盘节奏基本符合当下市场节奏，基本集中在外环、甚至中环以内。从数据上来看，中环以内（内中环地段）是年上半年成交最火的区域。这一周，跑盘侠告诉我他们最直观的感受是：六月的新房市场，上海楼市还没缓过神来。
01、上海楼市供应短缺这一集，我两个月前曾经看过
其实这已经不是什么新鲜的事了。两周前我们还在说套和万㎡这两个标志性的数据。
可为何已进入6月，新房市场就开始疲软。在展望6月楼市时，就曾经说过，由于当下市场不缺乏购买力，有无优质新增供应才是楼市冷暖的核心关键。
结合4月和6月的上半月，有个共性就是，认筹项目给人市场火热的感觉，而真实开盘的新房寥寥无几，一个手指就能数得过来。
数据来源：魔都跑盘侠
认筹作为开盘的前哨站，确实可以第一时间掌握购房者对于楼盘的喜好程度，却无法体现在成交数据上。
成交数据也是同样的说了实话。兔博士APP6月前两周的成交数据显示，6月过半，上海新房成交套数仅仅余套。单看这个数据会让人觉得楼市成交量“泄”的有点快。这像极了4月上半月的“萎靡不振”。但对于5月爬上顶峰，在成交量上有一定的回落也在所难免。单月成交套在历史上也是现象级的表现，这是多种因素合力的结果。而当下更为合理的新房单月成交套数，依然是套这个基准线。套是楼市新房市场平稳的标志线，则算是较为火爆。年很难再次出现八九千套单月的情况。此外，我们还能通过第二周新房项目的成交数据来看清当下的市场。数据来源：兔博士APP6月上半月，除了静安映，上海楼市似乎就没啥可说的了。（仅仅静安映成交过百套）此时此刻，供应不足的楼市里，最常见的两极分化出现了。02、楼市整体成交不畅，难掩三湘骨骼惊奇成交数据能够最准确的反应当月的开盘以及网签情况，但上文我们也说了，项目入市其实有多个阶段，其中认筹情况还会早一步的反应市场冷暖，只是体现在数据上会有相对的延后。前滩三湘印象依靠前滩九宫格的超白金位置，彻底拉高了前滩的天花板。比4月开盘的东方惠礼整整拉高了33%，认筹率还打破了之前东方惠礼创造的%。这说明前滩三湘印象定位为沿黄浦江的一线城市顶级住宅，率先从有效认筹率（%）上得到了市场的认可。楼市传奇前滩造传奇还需前滩破虽然从推盘套数上无法完全相提并论，东方惠礼当时推盘套，而三湘印象仅仅推盘套。我早早加了一个“高端”粉丝群，群里仅仅把它看成是高端改善，而其实上，这已经是个W+总价段为主的产品。更厉害的是另外6套㎡顶复此次并未露面。很多人都会说这个价格已经可以在二手市场淘淘翠湖天地，但这并不影响市场如此热捧。03、开盘时间恰如其分，楼市始终冷不下来如果单单只有前滩，那似乎上海楼市就没有什么可多说的了。我一直觉得安排楼市开盘的是比人工智能还要厉害数倍的“老法师”，楼市的冷热被安排的明明白白。金隅金成府的“溃败”并不影响在新静安板块融创静安映的出挑。作为接班静安府的最值得期待楼盘之一，果然没有让我们失望。从地段板块的划分上来看，已经到了彭浦的地界，均价还突破了9W，认筹率还是高过了%，开盘当日，去化将近8成。距离中环外将近3km，为何依然走俏，还是要从整个产业上来细说。图片来源：市北高新
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