如果，你想在日本东京买房子。
你会发现，东京的房子大多数都是上世纪90年代前所建的。
而且面积大部分都是在70平米以下的小房子。搁在国内，那就是市区的老破小...
然而，日本的房子那质量可是杠杠的，使用年，小case。
日本在年，就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指，一是建筑结构寿命年，二是年内可以让家庭几代人安居。
位于大阪府大阪市中心区的住友大厦，第一期竣工于年
那么，是什么原因导致的，30多年前的房子，依旧还在出售呢？放在国内估计早就拆迁了。
这就不得不说，年的日本楼市大崩盘。
01
最近，国内的很多地方楼市开始降温，甚至出现较大幅度的降价。
就在前天，国家统计局发布了年9月份70个城市的新建商品房销售指数。
与上月相比，上涨的几乎涨幅都很小，同比涨幅大部分都在10以内，部分还出现了下跌。
但是，相比于年，基本都是上涨中。其实可以看出，目前房价趋于稳定控制中。所以，不会出现盲目上涨的可能性。
在这波调控中，也出现了个别极端事件，厦门万科·白鹭郡因为销售不佳，大幅降价，导致老业主不满。
之前万科·白鹭郡总价在-万之间，包含价值50万的装修，32万两个车位以及一部15万左右的家用电梯。
在年9月，万科白鹭郡推出套特价房。其滞销的的房子去掉了精装修，车位以及电梯，交付标准降为毛坯交付，价格相应的降到-万的总价。
虽然交付标准降低了不少，但是足足万的差价，让老业主们纷纷坐不住了，要求万科给予补偿或者退房。
更为激烈的则是江西上饶碧桂园的信州府，因价格从00元/平米降到元/平米，引发大量业主不满，导致售楼处被打砸！
两起事件，加上近期低迷楼市，让我们联想到了很多很多...
那么，中国的楼市会重蹈上世纪90年代日本的覆辙吗？
02
上世纪90年代的日本，到底发生了什么？
自从二战战败之后，日本国内是一片狼藉与萧条，尤其是被美国的两颗原子弹直接炸懵了...
可是，败也美国，成也美国。
为了牵制和制约其他亚洲国家，美国对战后的日本施予了极大的援助。
短短的几十年时间内，日本就取得了举世瞩目的辉煌成绩，很快就赶超了意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。
日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过亿美元，占世界外汇储备的50%。
一时间，日本人成为世界上最富有的人，到处买买买，甚至有点得意忘形...
日本地产开发商三菱地所的社长说：“什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。”
一年后，“梦想”还真实现了，年，三菱地产公司以13.73亿美元的高价收购了洛克菲勒中心的14栋办公大楼，将日本国旗插上了“美国国家历史地标”。
同年（年），索尼以数十亿美元收购了美国电影业巨头哥伦比亚电影公司。
那时期的日本人，除了有钱就是有钱，他们买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……
疯狂的背后，一只无形的手一直深藏在暗处...
03
没有人注意到的广场协议。
一边是日本的战后的强势复苏，对美国保持着巨大的贸易顺差，出现了日本“新经济规律”；另一边，美国经历了第二次石油危机，通货膨胀严重，美元大幅升值，导致贸易逆差极速扩大，到了年，美国的经常项目赤字达到创历史纪录的0亿美元。
美国坐不住了，眼看日本都要爬到自己头上拉屎了。
于是，年，美国、日本、联邦德国、法国以及英国在纽约的广场饭店签订了一纸协议。即广场协议，一个让日本白干了10年的协议。
当然，已经被“钱”冲昏头脑的日本，看到帮助自己的大哥遇到困难了，做小弟的怎么会置身不顾，惹不起大哥的日本，只好全力相助大哥。
于是，日元一路升值，兑美元的汇率三年间升值了一倍，从：1飙升至：1。
日元升值，最直接的影响就是，可以用更少的日元去兑换国外更多的商品和劳动力。
同时，由于日元的升值，严重打击了日本的企业出口，同时地价的不断攀升，日本企业不得不大量迁往东南亚等地。
外汇上，热钱纷纷购入日元，进入股市，进入房地产，那段时期，是闭着眼睛就能捡钱的时代。
日元的升值打击了日本的企业出口，日元的升值，又让企业挣得的外汇不断流入日本。
为了锁住日本战后的经济振兴，为了保证日本的企业出口，为了扩大企业的盈利利润。日本银行于是想出了一个超低利率的刺激政策，不断的发放贷款。
相对于一般的贷款，房地产抵押贷款的风险较小，于是日本的众多银行都将资金投放到房地产。
低利率、税制改革，一不小心，普通日本人的工资也得到了飞涨，随随便一个企业就能开出18薪。
普通民众有钱了，于是纷纷投入股市，投入楼市。楼市股市的赚钱速度又远远超出了上班打工的赚钱速度。
大量的资金涌入东京楼市，年，东京的房价涨了53%。
以前，那些埋头上班的员工，生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。
而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。一发不可收...
04
疯涨的房价，让年东京的地价可以买上半个美国。
年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6万日元，摇号率1/。
年摇号率到了1/6，房子越来越贵，越来越难买。有钱也买不到。
年，东京的楼市达到顶峰，每平米平均万日元，而东京市区更是高达1万每平米。如果，按现在的汇率算，相当于北京城六环或上海外环内均价83万一平！
当时，想要在东京买一户60平米小户，都要5千万日元以上，基本上按当时普通员工4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年。
想想杭州的房价，一个89平的三居室最少也要万了，按普通员工1万元的税后收入，也得不吃不喝个月，也就是20年。
房价还在不停的涨，涨到后来发现，普通上班族越来越买不起房。
日本政府似乎也感受到了压力，为了抑制房价过热过高，日本政府开征房产税，提高利率。
政策一出，果然效果是杠杠的。此时，日本政府获取还在泡着温泉喝着茶洋洋自喜...
谁知道，此时的幕后黑手终于行动了。华尔街倾巢而出，动用巨额资金，大肆卖空日本股市，日经指数一路狂跌，接着楼市一路狂跌。
年还能买一个半美国的东京，到了年竟然连一个纽约都买不起。
日本辛辛苦苦10年打下的江山，就这样送给了美国。美国成了最大的赢家...
房子无休止的下跌，没人再敢买房，也没人买得起房。
一直到现在，日本的楼市都没缓过劲来。现在的东京地区在售的房子还是那个时期的房子，价格还是泡沫前的价格。
05
那些当年买了房子的日本人，后来怎么样了？
大家一定很好奇这个问题，其实，他们过得很惨。
房价的暴跌，影响的不仅仅是拥有房产的人，而是无一幸免。
日本房子大跌之后，投资客们纷纷抛售，房子越来越廉价，却依旧没人买得起。
大量企业倒闭，工人失业，能保住饭碗都不错，谁还有钱去买房呢？
那些买了房子的人，由于背负着巨额的房贷，抵押的房子又卖不出去，大批日本人一生都套在了房子里，为银行偿还贷款。
一个普通的日本人松下不幸，在一家普通的软件公司上班，拿着一份不错的薪水。在楼市风风火火的时候，通过银行贷款，在东京一个偏远的郊区买下了一个60平的小房子，花费了7万日元，其中贷款万日元。日本楼市破灭之后，这个不幸的家庭，松下不幸失业了，但是房贷依旧在那里，他不得不打一份零工，收入也大减。为了补贴家用，妻子也开始出去兼职打工，还在上学的女儿也不得不辍学，早早步入社会打工赚钱。这一切，都是为了偿还贷款....
人生最大的悲剧就是，人活着，钱没了，房贷还在。
06
日本楼市的破灭，是一次惨痛的教训。
所以，没有人会希望再次出现类此的教训。
有人在想，中国的楼市会怎样？
日本楼市的泡沫，一是没有过类似的经验借鉴，二是美国在背后的推波助澜，三是，日本当时已经被财富冲昏了头脑。
相比目前中国的楼市，一是有历史的经验可以借鉴，可以有效预防，二是人民币也不可能持续大幅度升值，三是外国的热钱很难直接进入中国股市。
更重要的是，中国有严格的外汇管制政策，一般个人来讲，每年可以兑换的外汇至于5万美元/等值外币；对于企业来说，只要企业能说明你付汇/收汇的正当用途，外管局是不会给你限额的。
其实，这就告诉你们，在中国赚的钱，你还是乖乖地在中国消费。
譬如那些投资炒房的人，可以赚很多钱，但是还得在国内投资或者消费。所谓肥水不流外人田吧。
所以，国内是有一套完整的楼市“发展计划”。
把杠杆精准地设置在“一套房搭上全家老小积蓄+20年贷款”的范围之中。涨幅多了，那就抑制一下，需求萎靡了，那就稍微刺激下。
总之，在合理的范围之下，只要保证百姓的正常就业，加上一定的通货膨胀，就能稳定房价在合理上涨范围内，避免因为上涨过快而导致谁都买不起。
至于房子，我希望的是能够保证刚需们的需求，严格抑制投资格。
虽然现在房价很高，大家都很痛心，但总比日本的楼市崩盘的要好得多，毕竟中国的房子使用寿命可没有年，不像日本，一套房子可以住好几代人。
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