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12月17日，银川市住房和城乡建设局发布《银川市存量房买卖合同网签备案管理办法(征求意见稿)》(简称《备案管理办法》)和《银川市存量房交易资金监管办法(征求意见稿)》(简称《资金监管办法》)。
两个《办法》文件施行范围限定在银川市兴庆区、金凤区、西夏区。
公开征求意见旨在进一步规范银川市存量房交易和房地产经纪行为，增加交易透明度，维护存量房交易当事人合法权益，建立公平、公正、透明的存量房交易秩序。
《备案管理办法》提出，存量房买卖交易应当通过宁夏互联网+智慧房产服务平台(以下简称“存量房网签备案系统”)签订《存量房买卖合同》。房地产经纪机构须获得存量房网签备案系统操作授权后方可开展存量房居间交易服务及存量房买卖合同网签备案业务。
这次规范存量房交易行为值得注意的是，通过房地产经纪机构进行存量房交易的，存量房在买卖合同网签备案前应当经过房源核验，核验通过后，由房地产经纪机构协助买卖双方通过存量房网签备案系统签订存量房买卖合同，将电子信息上传至“智慧房产服务平台”。
也就是说“二手房”交易信息将得到规范，必须要核验交易双方身份信息，核验交易房源信息，虚假信息今后将不再有“立足之地”!
同时《备案管理办法》还将禁止房地产经纪机构及其从业人员在服务过程中，将网签备案账号供他人使用;以不正当手段获取房屋信息，违背当事人意愿发布、泄露、转卖当事人及房屋的相关信息;隐瞒经纪事实进行存量房买卖合同网签备案;未经买卖双方同意，擅自进行存量房买卖合同网签备案或变更;违反合同约定擅自注销合同网签备案记录等其他弄虚作假或违法违规行为。
银川市存量房买卖合同网签备案管理办法(征求意见稿)具体内容如下：
银川市存量房买卖合同网签备案管理办法
(征求意见稿)
第一条为规范银川市存量房交易和房地产经纪行为,维护存量房交易当事人合法权益,建立公平、公正、透明的存量房交易秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》等有关规定,结合银川市实际,制订本办法。
第二条银川市兴庆区、金凤区、西夏区行政区域内存量房买卖交易合同网上签约备案的监督管理适用本办法。
本办法所称的存量房是指通过购买或自建等途径,已取得房屋权属证明并可上市交易的房屋,不包括公有房屋和房地产开发企业用于销售的新建商品房。
存量房买卖交易应当通过宁夏互联网+智慧房产服务平台(以下简称“存量房网签备案系统”)签订《存量房买卖合同》。
第三条银川市住房和城乡建设局(以下简称主管部门)是存量房买卖合同网签备案工作的主管部门,银川市房屋产权交易管理中心(以下简称“管理中心”)负责存量房买卖合同网签备案的具体工作。
第四条房地产经纪机构须获得存量房网签备案系统操作授权后方可开展存量房居间交易服务及存量房买卖合同网签备案业务。
第五条存量房买卖合同网签备案:
(一)通过房地产经纪机构进行存量房交易的,存量房在买卖合同网签备案前应当经过房源核验,核验通过后,由房地产经纪机构协助买卖双方通过存量房网签备案系统签订存量房买卖合同,将电子信息上传至“智慧房产服务平台”。
(二)买卖双方自行存量房交易的,可通过管理中心设立的服务网点或自助服务终端办理存量房买卖合同网签备案。
第六条存量房买卖合同网签备案流程
(一)核验交易双方身份信息;
(二)核验交易房源信息;
(三)合同条款信息经买卖双方确认后,生成电子版《存量房买卖合同》进行备案。
第七条存量房办理不动产转移登记前,买卖双方经协商一致,可对已经网签备案的《存量房买卖合同》条款(如期限、付款方式等)共同向管理中心申请变更。
第八条存量房买卖合同网签备案次日起30日内,买卖双方未申请不动产转移登记的,系统将自动注销存量房买卖合同网签备案记录;买卖双方在存量房买卖合同网签备案后30日内解除交易的,可共同向管理中心申请注销存量房买卖合同网签备案记录;买卖双方申请不动产转移登记时,因双方终止交易、房产被查封等原因无法完成不动产转移登记的,在银川市不动产登记事务中心出具《不予登记通知书》后,管理中心注销存量房买卖合同网签备案记录。
存量房买卖合同网签备案记录未注销的,买卖双方仍可按照本办法规定重新办理存量房买卖合同网签备案。
第九条进行存量房交易前,卖方应如实提供交易房屋最新的权利和自然状况;买方应具备符合相关政策规定的购房资格;房地产经纪机构提供居间服务前,须对买卖双方提供的信息进行核实。
第十条房地产经纪机构及其从业人员在存量房买卖合同网签备案服务过程中不得有下列行为:
(一)将网签备案账号供他人使用;
(二)以不正当手段获取房屋信息,违背当事人意愿发布、泄露、转卖当事人及房屋的相关信息;
(三)隐瞒经纪事实进行存量房买卖合同网签备案;
(四)未经买卖双方同意,擅自进行存量房买卖合同网签备案或变更;
(五)违反合同约定擅自注销合同网签备案记录;
(六)其他弄虚作假或违法违规行为。
第十一条《存量房买卖合同》可作为当事人办理银行贷款、住房公积金贷款、涉税业务等的依据。买卖双方在存量房买卖合同网签备案时须如实填写交易价格、付款方式等交易信息。
第十二条管理中心应加强存量房买卖合同网签备案信息平台建设,与金融、税务、公积金、不动产等相关单位建立信息互通共享机制,向社会提供高效便捷的公共服务。
第十三条房地产经纪机构及其从业人员违反本办法及国家、区、市其他有关规定的,兴庆区、金凤区、西夏区经纪机构管理部门,可将不良行为记入诚信档案,并向社会公示,责令其限期整改;拒不整改的,暂停、取消其存量房买卖合同网签备案资格;涉嫌犯罪的,依法移交执法部门。
第十四条管理中心工作人员,在工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;涉嫌犯罪的,依法移交执法部门。
第十五条灵武市、永宁县、贺兰县可参照本办法执行。
第十六条本办法自年月日起施行,有效期至年月日。
在存量房交易资金监管方面，《资金监管办法》要求放款要通过，监管机构应在银行设立存量房交易资金结算专用账户(以下简称“专用账户”)，对存量房交易资金进行监管。当然这也不是一项强行规定，《资金监管办法》同时提出出卖人与买受人自行达成交易的，在存量房买卖合同网签备案时，买卖双方可协商选择是否进行存量房交易资金监管。
买卖双方选择存量房交易资金监管的，应当通过存量房交易服务平台与监管机构签订《存量房交易资金监管协议》，并将监管资金存入监管机构设立的专用账户。在取得《不动产登记证书》且监管资金全部进入监管账户后，通过专用账户划转交易资金。买卖双方约定不进行资金监管的，应当签署自愿放弃资金监管服务确认书。签署资金监管服务确认书的，买卖双方对未纳入监管的交易资金自行承担相应的资金风险和法律责任。
“存量房资金监管能够有效的确保产权清晰，防止存量房在购买过程中合同条款有隐性风险，导致购房者经济受到损失的情况。”银川市住建局相关负责人表示，存量房交易资金监管遵循无偿、安全、便民、自愿的原则。
银川市存量房交易资金监管办法(征求意见稿)具体内容如下：
银川市存量房交易资金监管办法
(征求意见稿)
第一条为维护房地产交易秩序,规范存量房交易资金监督管理,保护买卖双方合法权益,保障存量房交易资金安全,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》等有关规定,结合银川市实际,制定本办法。
第二条银川市兴庆区、金凤区、西夏区行政区域内存量房进行交易时,交易资金的监督管理适用本办法。
本办法所称的存量房是指通过购买或自建等途径,已取得房屋权属证明并可上市交易的房屋,不包括公有房屋和房地产开发企业用于销售的新建商品房。
本办法所称存量房交易资金,是指出卖人与买受人通过存量房网签备案系统签订存量房买卖合同时,在存量房买卖合同中约定的除定金以外的房价款(包括商业贷款和公积金贷款)。
第三条银川市住房和城乡建设局是银川市存量房交易资金监管的主管部门。银川市房屋产权交易管理中心(以下简称“监管机构”)具体负责银川市存量房交易资金监管工作。监管机构应在银行设立存量房交易资金结算专用账户(以下简称“专用账户”),对存量房交易资金进行监管。
第四条存量房交易资金监管遵循无偿、安全、便民、自愿的原则。
出卖人与买受人自行达成交易的,在存量房买卖合同网签备案时,买卖双方可协商选择是否进行存量房交易资金监管。
买卖双方选择存量房交易资金监管的,应当通过存量房交易服务平台与监管机构签订《存量房交易资金监管协议》,并将监管资金存入监管机构设立的专用账户。在取得《不动产登记证书》且监管资金全部进入监管账户后,通过专用账户划转交易资金。
买卖双方约定不进行资金监管的,应当签署自愿放弃资金监管服务确认书。签署资金监管服务确认书的,买卖双方对未纳入监管的交易资金自行承担相应的资金风险和法律责任。
第五条监管机构应当建立存量房交易资金安全保障制度,恪尽职守、诚实守信、谨慎勤勉履行监管职责。
第六条存量房交易资金独立于监管机构的固有财产及其管理的其他财产,不属于监管机构的负债。存量房交易资金的所有权及收益属于买卖双方。
第七条办理存量房交易资金监管时,买卖双方应提交以下材料:
(一)《存量房买卖合同》;
(二)买卖双方身份证明;
(三)其他与存量房交易资金监管有关的材料。
第八条买卖双方应与监管机构签订《存量房交易资金监管协议》,明确各方权利义务,买受人将存量房交易资金存入监管机构专用账户,监管机构向买受人开具存量房交易资金监管确认书。
第九条买卖双方需监管存量房按揭贷款的,首付款进入监管账户后,监管机构向按揭银行出具首付款到账证明,按揭贷款银行将贷款发放至监管机构专用账户。
第十条监管机构根据《存量房交易资金监管协议》在约定条件达成后2个工作日内,将存量房交易资金划转至出卖人指定收款账户。
第十一条买卖双方申请解除交易资金监管的,按下列规定办理:
(一)在银川市不动产登记事务中心受理不动产转移登记前,买卖双方协商终止交易的,买卖双方持《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》、存量房交易资金监管确认书和身份证明等材料到监管机构现场签订解除交易协议书,解除交易资金监管;
(二)在银川市不动产登记事务中心受理不动产转移登记后,不动产转移登记事项记载于登记簿前,因双方终止交易、房产被查封等原因未能完成不动产转移登记的,买卖双方持银川市不动产登记事务中心出具的《不予登记通知书》《存量房买卖合同》《存量房交易资金监管协议》、存量房交易资金监管确认书和身份证明等材料到监管机构现场签订解除交易协议书,解除交易资金监管;
(三)人民法院、仲裁机构判决或裁决终止交易的,可依据已生效的法律文书等相关材料解除交易资金监管。
第十二条买卖双方协商解除《存量房交易资金监管协议》的,监管机构应将监管的存量房交易资金退还买受人,将按揭贷款或者公积金贷款的,退还贷款人。买卖双方当事人另有约定的,从其约定。
第十三条房地产经纪机构及其从业人员在从事经纪活动过程中,应主动提示买卖双方采取资金监管方式进行存量房交易;买卖双方达成交易后,经纪机构应协助签订《存量房交易资金监管协议》并办理相关业务。
房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中不得以任何理由为买卖双方代收、代管、代付定金及存量房交易资金。
第十四条房地产经纪机构及其从业人员违反本办法及国家、区、市其他有关规定的,可将不良行为记入诚信档案,并向社会公示,责令其限期整改;拒不整改的,暂停或取消其存量房买卖合同网签备案资格;涉嫌犯罪的,依法移交执法部门。
第十五条监管机构工作人员,在监管工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法部门。
第十六条灵武市、永宁县、贺兰县可参照本办法执行。
第十七条本办法自年月日起施行,有效期至年月日。
本次发布的两个《办法》主要为：
①规范银川市存量房交易和房地产经纪行为,维护存量房交易当事人合法权益,建立公平、公正、透明的存量房交易秩序。
②维护房地产交易秩序,规范存量房交易资金监督管理,保护买卖双方合法权益,保障存量房交易资金安全。
伴随着两个《办法》的正式实行，相信银川市在推进存量房交易合同网签备案管理方面能够实现实质性突破，未来银川市存量房交易和经纪行为也将会得到进一步规范，公共服务水平进一步提升。
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