01
南京，是怎样的存在？
每年开始，我都会写点认知论。因为，90%的南京房产媒体讲的大多废话。
认知房价，必须放在城市框架里做分析，才有“理论+实操”价值。很多文章，要么大而化之夸夸其谈，要么揪某个细节进行情绪化的选择性分析，油腔滑调的“楼市解读”。
因此，我这篇文章篇幅较长，解读“城市与房价”的本质关系。首先，想一下，南京，在全国是怎样一个存在？
众说纷纭。
但从舆论场角度，很遗憾，南京可能是唯一一个没成为全国级网红的强二线城市。相比于上海是其后花园的杭州、“新一线”排名第一的成都、魔幻重庆、抢人抢疯的西安，连长沙的超级文和友都能“轰动全国”。南京，大概是一种“遗世独立”的存在。
从城市角度，最近几年，已经很少听到宁杭PK的说法，大家都默认为杭州远远抛离南京——南京的表现堪称“优秀”，而杭州可以说是“卓越”。但实际上，GDP与全国排名的增长：
年，杭州全国第8，南京第17；
年，杭州全国第9，南京第10。
也就是说，最近十年卓越发展的杭州，排名后退一名，而南京大踏步前进了7名。这与全国人民的“心理认知”存在严重偏差。
即便在南京本地，很多人也习惯说：唉，南京真的很普通。而在杭州，城市凝聚力与自豪感相当普遍。
所以，南京到底是怎样一个城市？
这个问题不容易一下子说透。无论什么网红体质，还是城市自豪感，或经济体系，最后，归根结底，房价是老百姓喜闻乐见且真金白银的博弈，一个综合性结果性的指标。
南京房价均价相当于2倍的重庆或成都，南京人选择做重庆人成都人，毫无障碍。反之，对方想要做南京人，这是一个2倍的门槛。
那么，今天我来带你理解“房价上的南京”。这篇杀手级的文章看完，你对南京有更铜臭味的认知，这比口水更真实、更本质且更有意义。
02
南京房价第七与城市驱动模式
南京房价在全国，是怎样的存在？
我统计了一下中国的城市房价TOP20，数据综合了城市财经、中国房价行情网。在这些城市中，南京的房价均价全国第7，比GDP排名还高3位，只比广州略低，而且略超杭州。
房价是老百姓的资产底气，这让杭州、苏州的朋友感觉不忿。因为他们觉得自己都太有钱了，怎么房价还不如南京。
然而，这就是南京，一个平时沉默但实力与底气有点藏着的城市。
年最新数据表明，南京钟山高尔夫别墅以单价13.8万/㎡位列全国第四。
万~万豪宅南京成交套，全国第6；
万~万豪宅成交64套，全国第9；
万~万豪宅成交21套，全国第7；
万以上豪宅成交8套，位居全国第四。
杭州具备优势的行业企业往往面对消费者，知名高，传播性强，像阿里、蚂蚁、网易就是自带流量；而南京的企业往往面对行业企业，在大众层面缺乏知名度，比如南瑞、华泰等，缺“大众认知度”但具备超稳定性。
南京内在的行业特点，与这个城市千百年来的沉静内敛有关。而城市框架，则与这座城市的人文、地理、行政力相关。
那么，我先从刚开通的长江5桥（江心洲长江大桥）讲起。
5桥“补”上南京的重要环形，所以很多专家、媒体迅速脑补这样一个“环线上的南京”。甚至，用内环、中环、外环来做南京的城市价值衡量，这种观念比较“肤浅”。与几年前的“南京五环图”异曲同工，当然，南京城规院的杨涛总也是“南京环线发展”的反对者。
南京，只是看起来“内中外环”结构，但实际上，南京根本不是一个环线城市。其城市价值、城市发展的线索与脉络，甚至未来结构，也与环线无关。快速环，更多是地理、交通意义，而价值、板块定位、区域发展，与环线有一毛钱的关系。
中国的城市结构有两种类型：
一种是“环线发展模式”，如北京、上海、成都，都有一环二环三环、或者内环、中环、外环。每个“环”就是城市内部结构天然的分界线，城市价值、土地财富与房价也确实与环线息息相关。
另一种是“新城区发展模式”。如南京、深圳，以点概面，用新城区发展来做城市发展的布局，这种城市有特定的地理环境、特定的政策和先天发展因素。
历史上，“环”是怎么形成的？
一般来说，“环”是一个城市“摊大饼”式扩张的结果。一般而言，地理环境上，平坦开阔，没有山、湖、江的自然阻隔，而且还有一点，这种城市的资金量很大，要不就是全省集聚式发展，政治、经济、文化、教育等资源堆叠都在最核心区域，然后往外辐射发展。
先解释一下枯燥概念，城市的扩张方式有两种方式：摊大饼与新城。
（1）摊大饼方式
随着城市马太效应，人口多到一定程度，一定会围绕一个中心自发的向周围扩张。比如说北京围绕紫禁城、上海围绕人民广场、南京围绕新街口等。这是效率最高的一种扩张方式，可以称之为“自然生长”。
人口跟城市面积扩张到一定程度，就必然会引发交通问题。
这时候，就需要用围绕城中心的快速通道来打通外围区域。而随着城市继续向四周“生长”，就需要更大的环线来连接更外围区域。
发展到后来，甚至连地铁都有环线。环线是城市土地跟人口自然扩张的必然结果，比如上海，4号线环线内的上海，大家都认为是有“上海的味道”。外围的上海城区，其实和中国其他城市一样，略有些千篇一律。
这样做的好处，是自然往外衍生扩圆的方式与老城区有很好的联系与互动。但对城市的地理环境（平坦）、财力（举全省之力发展）、资源极为丰富（同样集全省全市之力）有要求。
你想想，南京适合“环线”发展吗？
（2）新城区方式
新城，其实是跳脱出主城的卫星城玩法的某种变通。本质就是在本城市土地范围内的卫星城，或者说城市“副中心”。
这种“副中心”发展一般会经历三个阶段：睡城（如燕郊）、有一定自主产业（如惠州）、一体化（如广州佛山）。
现在常做的是通过自上而下的定位、规划与行政资源，直接把主城一部分部门、产业、人口和安置在新城区，分流主城人口。同时配套大学城、产业园、创业园、物流园、金融中心、科创中心等等。
这种新城区有的离主城还有一段不小的距离，比如南京的仙林与南京主城，就隔着20公里。在新城区成熟后，自然而然，主城跟新城区中间的走廊地带也会逐渐被带动成熟。这是一个市场自发的过程，也是对财政资金利用效率最高的方法。
这是“以点带面”的打法，像南京这种城市是适合的。
而且20年来，其运用非常醇熟。像20年前的仙林、河西，现在的河西南、江心洲、江北新区、仙林湖、紫东、燕子矶、汤山新城等等，都是这种概念。
综上，“环线”是市场经济发展自发形成的，而“新城“是通过行政规划引导形成的。同时，这两种扩张方式是可以同时存在的。
比如，环线发展的城市，在环线大格局下，也有新城区的打造；而南京这种新城区发展模式，其实每一层，也有一定的“自内而外”环线的自然生长意识。
▲蓝色虚线是上海地铁“第二环线”预留通道
比如，大体上，上海遵循环线发展模式，但每一个环线层面，像五角场、真如、张江等，又是环线上的“新城区”打造点。
如果不懂一个城市的基础发展模式，以及与自身地理、历史人文、经济产业等融合而形成的特定的发展模式，去空谈城市、谈经济、谈房价，这是很扯谈的事情。
我们从城市底层逻辑出发，这就在根本上避免了“空谈”与“扯谈”。但，南京很多房企的拿地思路是有问题的，在年，我们看到一些开发商拿了不属于自己能力域的地块，未来会出问题，只能用时间换机会。
好，接下来分析南京的特定“城市-房价”结构。
03
CBD，为什么在那里？
南京房价呢？
不急。我们先看一张有意思的数据表。这是年苏宁檀悦的报名大数据，做了统计与解析。
其中，总报名人数中，南京籍占比51.73%，而人才项里，南京占比27.68%。当然，这种数据受“苏宁檀悦”是较高价豪宅以及报名随机性因素影响，并不能完全反应实际情况，但大可有明确观点：这么多年以来，南京的人口结构尤其新城区，除了本地人，其实新南京人也同样塑造了南京的城市形态，从而深层次的对南京进行了“塑形”，这种形态与城市精神气质的影响，我们以后做详细分析。
一面人文历史的古典优雅，一面现代化的积极有为，一面保守，一面张扬，南京两样都有。
特别是近两年，南京打出两张牌，一张是“世界文化之都”，这是中国第一个；一张是“科技创新”与“东部地区重要的金融中心”，众所周知，科技与教育，南京仅次于京沪，而金融，在华东区域仅次于上海。
这两张牌，对城市形态有最为本质的影响。
从年到年的城区热力图，南京城的扩张是新城区为主导、以点带面的模式。
这是南京特殊的地理环境有关：（1）三面环山，一面长江；（2）南北狭长（约公里），东西狭窄（约60公里）。
很多聪明的小朋友可能又会好奇了，河西现在是CBD中心，这是为什么呢？过去是农田，现在是金融中心，这个变化太大了，早期置业河西的都赚了大钱，运气使然？现在又是江北核心区，房价涨幅最大，这与南京的城市发展布局是不是相关？
是的，确实如此。假想一下，上个世纪90年代末，比如——只是比如，我是决策者，摊开地图，先画一个黑色线，这是铁路；在把南京的山区、长江画出来；然后，再把南京的军队军区、军用机场画出来。最后，观察南京还有大量土地的地方。
那么，南京最强CBD、新南京中心，会规划在哪里呢？
很显然，就在图中的方框处。
这是20年前。实际上，也只有这个地块满足综合的需求。有人表示反对，为什么不在南京南站、为什么不在大校场、为什么不在……
没有为什么，这是时代使然，是时间、空间、人物使然，是主观、客观的最后判定。
这也是20年后的现在，我们现在提的“拥江”战略的核心构成板块：河西新城+江北新区核心区。
现在，只要是个南京人，估计都会念叨几句：啊，我们的南京。如今是多心开敞、拥江发展的大都市发展新格局，从秦淮河迈向扬子江，这是新南京，这是南京的新未来。
老南京白眼一翻：出了明城墙，算南京吗？
年前：老城内填充补齐。老城周边建成了南湖、五塘、锁金等居住区和燕子矶、雨花等工业基地，金陵饭店、玄武饭店等是老城标杆建筑；
~年期间：老城做减法、新区做加法，打造河西、仙林，逐步的显山露水、见城滨江；
年以后：3.0版新城区为主导，“拥江”主线，其他片区跟上。在远郊板块，很多人不屑一顾，“远得一米，这也算南京？”
“远得一比”的仙林湖，房价堪比新街口；而江北更是夸张，核心区都能4万多5万多，比主城很多地方都高。
所以啊，这是南京“非环线”发展的一个典型体现，外围房价甚至比内里的要高。很多老南京人是彻底看不懂主城这么好地段的房子，怎么卖不过以前的“乡下”地方。
如果按照环线的理论来分析，你根本没办法解释这种现象。
现在，南京人的意识里，根本就没环线的概念。只会说，哦江宁啊、仙林、江北啊。并不会提到内环、绕城还是城墙内。
南京发展，自年，就进入了新城区驱动模式。
04
四个区域的解析
二十年前，我在南京读书。教矩阵光学的老师很年轻，风华正茂，他有时跟我们感慨：等有钱了，就在月牙湖买一套房。
台下一片哄笑。因为我们觉得他买不起，是吹牛。
▲昔日富人区：仁恒梅花山庄
彼时的月牙湖，堪称南京第一富人区。二十年后的现在，月牙湖平均房价比江北核心区房价还低。
富人区的房价跌成“飞入寻常百姓家”。这是真实版的南京。
20年时间，南京做了一个局。这个局里有你，有我，也有过客，还有进了中山门就茫然的南京人。
这个局里，把富人区变成“平民区”，把昔日的乡下、平民区变成了新的豪宅区、中产区。这个巨变，不是几十万几百万，而是几百亿，几千亿上万亿级的浪潮。的确，实际是城市内部财富的转移、腾挪与重新分配，你把握住了，就顺势而上，你若迟缓或思维停在明城墙内，那就被严重“稀释”。
▲一个江湾城小区的货值=一艘航母的造价
而南京目前的房价格局，大致如此，参考了新房、次新房、可比较的二手房房价。每个区域的“上限、下限”房价区间是不同的，主城最为复杂，最便宜的房子2万多，而最贵的10万一平（今朝天下）。
以下，我们在“新城区的框架”下，对各个区域做扼要分析：
（一）河西
河西经常被南京人、南京媒体有意无意的嘲讽。从来没有一个城市如此不待见自己的“新中心”。
可见，南京人骨子里的念旧恋旧。到现在，热河南路和下关，有人歌颂与怀旧，甚至很多南京人眼里常含着泪，因为爱着老下关的深沉。
但只有河西，是永远被拿出来冷嘲热讽的。晚上回家，竟然吃不到热腾腾的宵夜，早上出门，买不到油条豆浆包子鸭血粉丝汤——这种“破地方”，亏还有不懂南京的外地人买个不停——河西房价，迟早崩盘。
这个判断，从年到年，不绝于耳。但，从看不见、看不起、看走眼到买不起，也就十多年时间。河西之崛起，其实也是必然。没有哪个城市，金融、高科技总部、服务业聚集的CBD区域，房价是低的。
▲数据为选择性新房、次新房等
“东富西贵”，确实名副其实了，不管是否喜欢。
20年前，南京人买二手自行车，一般是到堂子街，后来转到江东门。黑黢黢的地方，一帮人窃窃私语还价。然后，骑着捷安特，比现在开着大奔还有面子。这在当时校园里，绝对是“身份标签”。
从万科的二道埂子“金色家园”开始，继而仁恒、中海、万达、银城等开发商拿地河西，迎来了轰轰烈烈的河西大开发。
▲万科金色家园
年，万科金色家园首开元/㎡，南京人晕菜；
年，仁恒江湾城开盘价元，南京人又晕菜。
年，万科融创在河西再开，南京人纷涌而入。
现在的河西开玩笑是南京的“宇宙中心”，一个红灯过不去的江东路，记不得路名的奥体各种路，但也有着鳞次栉比的写字楼群，忙碌一米的金融打工人、咨询设计打工人，还有每次开盘都在南京国际博览中心，要不就是国际青年中心的中华厅（南京开盘圣地）
各种河西建筑的妖娆狐媚，在空中搔首弄姿。的确，城东人是看不惯河西的，一点不含蓄。
从河西到河西南、江心洲，与长江对面的江北新区遥相呼应，长江大桥、纬三路、纬七路、长江5桥、三桥的连续贯通，“河西-江北”已经按捺不住了。
未来河西继续往南发展，教育资源逐渐均衡，未来更是“一房一价”。房价更多取决于“公共配套+产品定位”，尤其是定位，这不是表面上堆砌造概念和装标。
喜不喜欢河西不重要，但对于南京部分群体而言，入住河西的最佳机会只能是“限价”政策了。
河西人，永远在搞钱创业或买房。
（二）仙林-仙林湖
年9月，仙林湖融信G58地块楼面价达到了地王般的元/㎡，面粉贵过面包。这是上一轮房价盛宴里，仙林的“崛起”标志。
年，一位南大的老师站在仙林夕阳里发呆，南大推出来给职工的南大和园，这房价配卖元一平？
年，和园小户型房价破了6万。这个南大老师又在夕阳里发呆，这算什么事。但南大在句容的职工小区，大家已经不敢怠慢了，全都去抢了。“不能再错过下一个和园”，是南大老师的共识。
年地铁4号线开通，从金马路到仙林湖站，全都是农田。
开往农田的地铁。
是决策者、规划者脑子进水了？不要低估他们的智慧与前瞻性。
实际上，仙林经历了两个转变：
（1）从乡下、奶牛场到仙林大学城；
（2）从仙林大学城到南京的城市副中心。
以南大、南师、南邮、南财等为首的高校群入住仙林，掀开了仙林大开发的序幕。南京的西侧有金融中心布局的河西，而东侧，则是“仙林”，而且整体低密、规划、湖居、人文气息浓厚。
▲仙林（来自南京仙林）
第一次去仙林，是20年前，陪学校领导去仙林建设工地给路取名，看着茫茫大地，我看着领导的样子，就像在看一个大忽悠。
仙林，拥有全省15%的高等教育资源
你可以说仙林太远了，但确实没法说“仙林房价低”。
这是一个BUG。当然也要承认，这两年仙林的房价比较平稳，有几个因素的影响，比如燕子矶、紫东区域对其“稀释”。表现在年，仙林的新地块、新楼盘相对比较少，发声不多。而燕子矶则是此起彼伏，紫东也是“核心区、各种功能区”频出，经常占据媒体标题。
而仙林-仙林湖这种老牌“新城区”受到一定冷落。
其实从仙林到仙林湖，这是一条自然延伸发展线。仙林的第一次崛起是“大学城”，但二次崛起，其实是城市“副中心”的进化，比如苏宁仙林中心的商业综合体等，承担的不仅仅是商业，而是片区功能提升。
新进化，是仙林的必然路径。但是也不容易，有没有供应得上的大量地块是很重要的；其次，也需要仙林K12基础教育的精彩表现。
（三）从桥北到江北
先不说一堆江北新区的发展废话。什么摩天楼，什么国家级新区，什么自贸区，什么地下城，这些都是陈词滥调，嗯，简单概括就是特别牛特别厉害的一个区域。
我们先聊别的。
桥北的同学还在柳州东路拥挤。
但江北新区已经一飞惊人。某种意义上，桥北不等于江北，几年下来，大家才明白区别。有几个疑问：
（1）桥北房价才2万左右，低的才1万七八。为什么？
（2）不就几公里，为什么核心区4万多，而核心区旁的房子（哪怕次新房）才2万多3万出头？
前者的问题其实本质上是定位的问题，桥北没有土地了，也没有发展空间了，不是未来不能涨，但只是最多“跟涨”。虽然大量烟火气，大量人气，也不缺生活的味道，但的确房价与核心区有着本质区别。一个成熟，一个有强烈预期，讲真，老百姓认的其实还是更高发展空间的预期。
后者的问题，其实与“河西南6万了，而板桥房价才2万多3万，什么时候涨”一样。好吧，今天我来做个“一针见血”的解答。本质上，阳光帝景这种核心区旁的房子，本身所在地没有综合城市资源（比如大型商业中心、政务、文化中心、公园或地铁枢纽），因此，其房价需要核心区功能与产业的外溢与辐射。
我们用最简单的诠释：
华润国际房价（4万多）=高发展预期（周边炸裂的规划配置）
阳光帝景房价（2万多）=受未来核心区产业和资源的外溢、辐射
而目前呢，核心区的规划依然高大上，依然有强烈的发展预期。比如4号线、11号线枢纽，华润商业中心，超级公园，文化馆图书馆，金融中心、国际健康城等等等，而实际上，目前都还没怎么建起来，依然是一个从“0到1”的建设施工过程。
所以，0外溢与0辐射。那么，周边的阳光帝景尽管距离很近，但房价是一般。
同等认知，也适用于板块。
河西南（5/6万多）=高发展预期（目前在受河西中外溢）
板桥房价（2/3万多）=受未来河西南产业和资源的外溢、辐射
板桥什么时候房价直接窜上来，一方面取决于本身板桥新城的资源发展，另一方面，也需要河西南的摩天楼、各种吊炸天的规划从纸上到落地。
目前，河西南本身的商业、产业、写字楼群等都还在施工建设，所以……板桥房价相对比较平稳。
解决掉这两个问题之后，OK，我们再谈江北新区的未来。
未来？什么是未来？3年、5年、10年还是20年？官方有规划，形成一个比肩江南的“江北新主城”。
这是一个宏观上的未来。但最近，我只想说说3年、5年和10年的江北新区。估计写下来又是一片万字文，我就说结论吧。
我看好江北新区的“发展下限”，什么意思呢？就是发展得很一般，那至少也是一个承受南京外溢的江北新区，下限还可以。“发展上限”呢？我认为存在一定的不确定性，这是一个各个城市都在大肆扩张的时代，不管是不是国家级新区，都在不断堆叠省里的、市里的资源。
武汉、杭州、成都、西安、合肥、长沙，有哪几个二线城市甘于人后？有哪些板块区域不想发展？
何况，这些区域确实“首位度高”。这是它们的优势。可以理直气壮的发展。
而南京呢？
江北新区必须是一个打破“均衡”态的板块。这需要点运气和操盘的能力、定力。
而江北新区房价，是区域高预期发展的一个缩影。与江宁比，江北是毛头小伙子，但未来发育后的前景看好。其实房价也不低了，但好在限价，这是很多南京人投资、外地人落脚南京的一个“上车区域”。
江北新区的内部鄙视链图。当然，只是玩笑，并不当真，也并不没有实质上的意义。
未来江北子板块的细致划分，我接下来有详解。在我看来，核心区的部分楼盘并没有那么大的吸引力。年，我重点
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